Fundo de Investimento Imobiliário Instrumento de Planejamento Tributário, Sucessório e Gestão Patrimonial
Os Fundos de Investimento Imobiliário (“FII”) são comunhões de recursos destinados ao investimento em ativos com lastro em empreendimentos imobiliários e se apresentam como importante instrumento de fomento e estruturação de operações do mercado imobiliário atual. Criados pela Lei n° 8.668/93, os FII ganharam notoriedade e relevância após a edição da Instrução n° 472/08 pela Comissão de Valores Mobiliários (“CVM”), a qual lhes deu nova roupagem, adequando-os ao estágio de desenvolvimento econômico do país, levando em conta, entre outros aspectos, o volume de recursos oriundos das transações imobiliárias, as características destas transações e os diversos perfis de investidor.
Os FII constituem-se sob a forma de condomínio fechado e a sua rentabilidade é composta pelos rendimentos pagos aos cotistas, bem como pela valorização de suas cotas. Isto é, o retorno do capital investido em um FII poderá ocorrer nos seguintes eventos: (i) amortização das cotas; (ii) distribuição de resultados; (iii) venda das cotas no mercado secundário; ou (iv) dissolução do FII.
Os FII com foco em auferir renda decorrente dos aluguéis de imóveis podem realizar pagamentos mensais de rendimentos aos seus cotistas. Sendo assim, a estabilidade do fluxo de pagamentos de rendimentos, a qualidade de crédito dos inquilinos dos imóveis pertencentes ao FII e a capacidade de tais imóveis atraírem demandas por locação são características relevantes para a análise do potencial rendimento de um FII, e influenciam diretamente na variação do valor da cota.
Operacionalmente, os FII são administrados por: (i) administradores, que são, necessariamente, instituições financeiras nos termos do art. 28 da citada instrução, e (ii) gestores. Ambos os profissionais devem ser devidamente credenciados pela CVM, assegurando segurança e transparência aos cotistas do FII. Os serviços de administração abrangem, em termos gerais, a constituição, a manutenção do fundo, e também a prestação de informações à CVM. Já os gestores tratam especificamente da gestão dos ativos, no caso do FII, dos imóveis. As condutas do administrador e do gestor são rigorosamente reguladas, visando à devida proteção do patrimônio do FII e dos interesses de seus investidores.
As cotas do FII podem ser integralizadas em dinheiro, bens imóveis ou direitos a eles relativos. No caso de imóveis, esses são transferidos em caráter fiduciário para o administrador do FII, sem que integrem o patrimônio do administrador, por expressa previsão legal. Por consequência, o administrador deverá adotar todas as medidas cabíveis para proteger e cuidar do imóvel que lhe foi confiado, não permitindo a criação de qualquer tipo de ônus sobre esses ativos. Nesse cenário, o investidor distancia-se dos procedimentos operacionais e burocráticos envolvidos na administração direta de imóveis, relegando-os ao administrador, e deixa de exercer qualquer direito real sobre os imóveis que foram conferidos ao FII.
Outro fator relevante no paralelo traçado entre o investimento em FII versus o investimento direto em imóveis é a vantagem tributária. Isto porque estão isentos do Imposto de Renda os rendimentos pagos aos cotistas pessoas físicas integrantes de FII não exclusivo, desde que observadas as seguintes condições: (i) cada cotista possua não mais que 10% do total das cotas do FII; (ii) o FII tenha, no mínimo, 50 cotistas; e (iii) as cotas do FII sejam negociadas exclusivamente em bolsas de valores ou mercado de balcão organizado. Além disso, a estruturação do FII pode proporcionar ao investidor o diferimento da tributação dos ganhos de capital decorrentes da renda e da venda de imóveis, desde que tais valores sejam reinvestidos em ativos da mesma natureza. Ou seja, a tributação que incide normalmente sobre as rendas e a venda de imóveis apenas incidirá sobre o ganho de capital da cota no momento de sua liquidação, resgate ou venda, possibilitando a renovação e adequação da carteira de ativo do FII sem despesa tributária.
A sucessão da propriedade das cotas do FII não constitui transferência de propriedade do imóvel integrante do FII. Assim as cotas do FII podem ser transferidas mediante simples termo de cessão e transferência de tais cotas.
Adicionalmente, o FII permite, em razão da divisibilidade das cotas, a divisão de certo bem imóvel ainda naquelas hipóteses em que a divisão material do imóvel não é possível (por limitações de natureza material, jurídica e econômica), trazendo maior agilidade, flexibilidade, e eficiência no processo de divisão e transferência de patrimônio, notadamente em caso de falecimento do cotista.
Assim, os FII possibilitam e facilitam: (i) a preservação e diversificação do patrimônio; (ii) o acompanhamento, monitoramento e transparência do investimento realizado; (iii) a menor complexidade e burocracia nas transações; e (iv) a pulverização dos riscos inerentes aos negócios imobiliários. Por conseguinte, são interessante veículo para administração de bens imóveis, bem como para o planejamento tributário e sucessório do investidor, conferindo ao investimento segurança e solidez.
A equipe BLS entende que, em razão da evolução regulatória do setor e do elo que os FII estabelecem entre o mercado imobiliário e o mercado de capitais, tais fundos constituem um instrumento de planejamento patrimonial seguro e acessível, desde que sua estrutura jurídica seja adequadamente definida.
Amanda Guazzelli, advogada – Battella, Lasmar & Silva Advogados.